¿Qué es la novación de una hipoteca?

¿Sabes qué es la novación de una hipoteca y cuál es el procedimiento que deberás seguir para llevarla a cabo? Sigue leyendo si quieres tomar una decisión informada que repercuta al futuro de tus finanzas.

La novación hipotecaria es un término que ha ganado cada vez más peso en el ámbito financiero y legal en los últimos años, aunque todavía existen muchas dudas al respecto.

En la Inmobiliaria Properfy, somos expertos en ayudar a nuestros clientes a conseguir las mejores condiciones en la compraventa de sus viviendas. Por eso, en este artículo queremos explicarte detalladamente qué es la novación de una hipoteca y por qué es relevante para ti.

Qué es una novación de hipoteca

Lo primero que debes saber es qué es una novación de hipoteca.

A lo largo de la vida de un préstamo hipotecario, pueden surgir diversas circunstancias inesperadas que afecten la capacidad de pago del prestatario, tales como cambios en la situación familiar, divorcio, modificaciones en el empleo o dificultades económicas. Estas situaciones pueden generar la necesidad de realizar ajustes en los términos de la hipoteca, lo que puede llevarte a solicitar una novación de hipoteca.

La novación hipotecaria se basa en la posibilidad de renegociar los términos de un préstamo hipotecario con tu misma entidad financiera, sin necesidad de cambiar de banco. 

En este proceso, el cliente busca mejorar las condiciones de su contrato hipotecario. El proceso de novación modificativa de préstamo hipotecario ofrece flexibilidad a los prestatarios para adaptar su hipoteca a sus necesidades financieras a lo largo del tiempo.

¿Cuándo se puede pedir una novación de hipoteca?

La novación de tu préstamo hipotecario es posible en cualquier momento en el que el cliente y la entidad bancaria logren consensuar las modificaciones en las condiciones del préstamo hipotecario después de su suscripción original.

¿Quién paga los gastos de novación de una hipoteca?

Si te estás planteando llevar a cabo una novación hipotecaria para acordar cambios en los términos de tu préstamo hipotecario con tu entidad bancaria, deberás realizar varios procedimientos. 

Estos trámites conllevan gastos financieros, pero la buena noticia es que, por ley, la mayoría de los gastos novación de hipoteca deben ser asumidos por el banco. A continuación, te explicamos cuáles son los costes que debe cubrir tu entidad y cuáles deberás pagar tú.

Costes de novación que el banco debe pagar

De acuerdo con la Ley 5/2019 y la Dirección General de Tributos, estos son los gastos que la entidad bancaria debe cubrir si realizas una modificación en tu hipoteca a través de una novación:

1. Honorarios de la notaría: Estos aranceles suelen oscilar entre el 0,2% y el 0,5% sobre el saldo pendiente del préstamo en el momento de llevar a cabo la modificación.
2. Honorarios del Registro de la Propiedad: Estos aranceles generalmente varían entre el 0,1% y el 0,25% del saldo pendiente.
3. Honorarios de la gestoría: Por sus actos jurídicos, las gestorías suelen cobrar en promedio alrededor de 300 euros, aunque las tarifas pueden variar entre diferentes gestorías y llegar a los 500 euros o más.
4. Impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD): Este impuesto puede oscilar entre el 0,5% y el 2% sobre el aumento en el valor de la hipoteca en intereses, capital u otros costos adicionales asociados a la modificación.

Costes de novación que el cliente debe pagar

Estos son los gastos que deben correr de tu cuenta:

1. Tasación de la vivienda: El coste promedio de una tasación es de aproximadamente 300 euros, aunque puede variar según las tarifas de la tasadora.
2. Comisión de novación o modificación de las condiciones del préstamo: Si esta comisión está establecida en la escritura original de la hipoteca, el banco puede cobrarla. Sin embargo, el precio no puede superar lo indicado en la escritura, y existe una ley hipotecaria con límites legales que la entidad debe respetar.

¿Qué se puede cambiar en una novación de hipoteca?

La novación hipotecaria sirve para cambiar las cláusulas de la garantía hipotecaria que tienes en este momento, por otras que se adapten mejor a tu situación actual. Estos son los cambios que podrás hacer a través de este trámite:

• Tipo de interés: Esto significa la renegociación de un nuevo margen adicional al índice de referencia, o la transición de un interés variable a uno fijo, o viceversa.
• Titular del préstamo: Se puede cambiar la persona responsable del pago de la hipoteca. Este cambio puede ser necesario debido a diversas circunstancias, como fallecimientos, divorcios, extinción de condominio en la hipoteca, etc.
• Plazo de amortización: Esto permite ajustar el período de reembolso de la deuda, lo que puede traducirse en pagos mensuales más bajos, al alargar el plazo o en la reducción del tiempo de pago, al realizar pagos mensuales más altos.
• Importe pendiente: Puede surgir la necesidad de solicitar una ampliación de dinero en tu crédito hipotecario, mayor a la inicialmente acordada al momento de solicitar el préstamo hipotecario. 
• Sistema de liquidación: Esto podría incluir la introducción de un período de carencia durante el cual no se efectúan pagos debido a dificultades económicas o cualquier otra variación relacionada con el proceso de liquidación.

¿Cómo cambiar la hipoteca a tipo fijo?

Existen dos vías para transformar una hipoteca de interés variable en una de interés fijo: la subrogación y la novación hipotecaria. 

La subrogación ocurre al trasladar el préstamo a otra entidad financiera, mientras que la novación a hipoteca fija implica ajustar cláusulas del préstamo con la misma entidad. 

En ambos casos, se reemplaza el pago de una cuota variable, ligada al euríbor, por una mensualidad constante, proporcionando estabilidad a lo largo de la vida del préstamo.
Esperamos que este artículo te haya ayudado a comprender qué es la novación de una hipoteca. No obstante, sabemos que estos temas son complejos y, por eso, desde  Inmobiliaria Properfy estaremos a tu disposición para responder a cualquiera de las dudas que pueda surgirte y acompañarte durante todo el proceso.