Gran tenedor de vivienda: Qué es y Nueva Ley

¿Sabes qué es un gran tenedor de viviendas? ¿Conoces la manera en la que puede afectarte esta nueva Ley? ¿Se puede ser gran tenedor con 5 viviendas? Nosotros te lo explicamos detalladamente.

La reciente Ley de Vivienda ha generado inquietudes, especialmente en torno a la definición de “gran tenedor de vivienda”. La incertidumbre se centra en si esta definición funciona en todas las comunidades autónomas y qué propiedades entran en esta categoría. Los grandes propietarios de viviendas no solo se refieren a la cantidad de propiedades, sino que también conlleva implicaciones legales y fiscales. 

La necesidad de aclarar estos puntos es importante para poder implementar de forma efectiva de la legislación. ¡Desde Inmobiliaria Properfy te ayudamos a comprender este concepto paso a paso!

¿Qué es un gran tenedor de viviendas?

Desde el punto de vista legal, se considera grandes tenedores de viviendas a cualquier individuo o empresa que posea más de 10 propiedades urbanas, excluyendo garajes y trasteros, o que tenga una superficie construida de más de 1.500 m2 destinados a uso residencial. Sin embargo, este umbral de grandes tenedores de pisos se reduce a cinco si estas están ubicadas en zonas declaradas como tensionadas por la comunidad autónoma correspondiente.

Se consideran zonas de mercado residencial tensionado aquellos municipios donde el precio del alquiler o de la vivienda es desproporcionado a lo que las familias pueden permitirse, especialmente debido a la poca oferta de vivienda disponible.

En este caso, ya serían suficientes cinco propiedades para ser considerado un gran tenedor o propietario importante. No obstante, es importante destacar que estas propiedades deben encontrarse dentro del mismo ámbito residencial tensionado. 

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¿Qué viviendas se incluyen para ser considerado gran tenedor en la Ley de vivienda?

Gracias a la nueva Ley de vivienda acerca del gran tenedor, se consideran únicamente en la categoría de gran propietario aquellas viviendas ubicadas en áreas urbanas o rurales que cuenten con la posibilidad de ser habitadas, es decir, que posean la correspondiente cédula de habitabilidad. Se excluyen de este cómputo inmuebles como garajes, trasteros y locales, a pesar de ser clasificados como urbanos, ya que no tienen un uso residencial.

¿Qué cambia si soy gran tenedor o no?

La categorización como grandes tenedores de inmuebles conlleva una serie de repercusiones, siendo la primera limitación evidente en la actualización de los precios de alquiler. Durante el año 2024, la ley establece que, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a actualización de renta, el incremento no podrá superar el 3%.

Zonas de mercado residencial tensionado

La legislación permite que las autoridades competentes en vivienda declaren zonas de mercado residencial tensionado bajo dos condiciones principales:

• Cuando la carga media del coste de la hipoteca o alquiler, más los gastos básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
• Cuando el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente en los últimos 5 años.

Sin embargo, cumplir con estas condiciones no implica automáticamente la designación de una zona como mercado residencial tensionado; la administración competente (la CCAA) debe declararlo explícitamente. La declaración inicial tiene una vigencia de 3 años, con posibilidad de prórroga anual.

Implicaciones de declarar una zona tensionada

Estas son las implicaciones que puede tener un gran tenedor si la zona de sus viviendas se declara tensionada:

• Modificación del régimen de prórrogas de contratos: Se permite una prórroga extraordinaria de hasta 3 años, aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor. El arrendador debe aceptarla, a menos que haya acuerdos alternativos o se justifique la necesidad de ocupar la vivienda.
• Límite al precio del alquiler en nuevos contratos: Para grandes tenedores, el aumento no puede exceder el límite máximo establecido por el sistema de índices de precios de referencia que se publicará en el futuro. Para otros propietarios, la renta no puede superar la del contrato anterior, salvo en ciertos casos especiales que permiten un incremento máximo del 10%.

¿Quiénes se consideran pequeños tenedores?

Los pequeños tenedores de vivienda engloban a aquellos propietarios con menos de 10 viviendas en propiedad (o 5 en áreas tensionadas).

Para este grupo de propietarios, las regulaciones aplicables a las propiedades que ofrecen en alquiler presentarán algunas diferencias notables:

• Actualización del precio de viviendas ya alquiladas: El aumento anual del precio del alquiler (ya sea en zonas tensionadas o no) será del máximo del 3%.
• Nuevos contratos de alquiler: En una zona tensionada el precio del alquiler no podrá superar el del contrato anterior más el 3%. En una zona NO tensionada se permite la elección del precio de alquiler considerado adecuado.

Además, los pequeños propietarios también pueden optar a beneficios fiscales por alquilar sus viviendas. Estas ventajas fiscales incluyen una bonificación que oscila entre el 60% y el 90% de los rendimientos del alquiler, según diversos criterios, como alquilar a jóvenes o reducir el precio del alquiler en una zona tensionada en al menos un 5% con respecto a la renta del contrato anterior.

Cómo evitar ser considerado gran tenedor

Muchos propietarios se preguntan cómo evitar ser gran tenedor para no verse afectados por las restricciones impuestas por la Ley de Vivienda gran tenedor. La normativa establece que un gran tenedor de inmuebles es aquel que posee más de 10 viviendas urbanas (excluyendo garajes y trasteros) o más de 1.500 m² construidos para uso residencial. Sin embargo, en zonas de mercado residencial tensionado, el umbral baja a gran tenedor de 5 viviendas en 2025.

Si un propietario está cerca de ser clasificado como gran tenedor de viviendas, existen algunas estrategias legales para evitar esta designación:

• Reestructuración de la propiedad: En algunos casos, dividir el patrimonio inmobiliario entre varios propietarios (como familiares o sociedades) puede evitar alcanzar el umbral de gran tenedor de 5 viviendas.
• Venta de algunas propiedades: Si se prevé superar el límite, vender una parte del parque inmobiliario puede ser una solución para mantenerse en la categoría de pequeño tenedor de vivienda.
• Cambiar el uso de los inmuebles: Algunos propietarios optan por modificar el uso de ciertos inmuebles para fines comerciales o turísticos, lo que podría excluirlos de la categoría de gran tenedor de viviendas.
• Consultar con asesores legales y fiscales: La legislación puede variar según la comunidad autónoma, por lo que contar con asesoramiento especializado es clave para determinar qué se considera gran tenedor en cada caso.

Preguntas frecuentes sobre la ley de vivienda gran tenedor

Te dejamos con algunas de las preguntas más frecuentes acerca de qué es un gran tenedor, para que te puedan servir de ayuda a ti también.

¿Se puede ser gran tenedor con 3 viviendas?

No, la legislación vigente no considera un gran tenedor con 3 viviendas. Sin embargo, en zonas tensionadas, si el umbral cambia en futuras modificaciones legales, esto podría alterarse.

¿Qué pasa si tengo 5 viviendas?

En condiciones normales, un propietario con cinco viviendas no es considerado gran tenedor de inmuebles. Sin embargo, si estas propiedades están ubicadas en una zona declarada de mercado tensionado, la clasificación sí aplicaría, convirtiéndose en gran tenedor de 5 viviendas.

¿Cómo saber si mi zona está declarada tensionada?

Las comunidades autónomas publican listados oficiales sobre zonas tensionadas, por lo que se recomienda consultar las regulaciones locales para saber si la Ley de Vivienda gran tenedor afecta a una propiedad.

¿Existen beneficios fiscales para pequeños tenedores?

Sí. Los pequeños tenedores de vivienda pueden acceder a bonificaciones fiscales de entre el 60% y el 90% en función de factores como alquiler a jóvenes o reducción del precio en zonas tensionadas.

¿Puedo cambiar el uso de mis propiedades para evitar ser gran tenedor?

Sí, algunos propietarios convierten sus viviendas en oficinas o espacios comerciales para no ser considerados gran tenedor de viviendas. Sin embargo, esto debe realizarse teniendo en cuenta las licencias adecuadas.

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Ahora ya sabes qué es un gran tenedor de viviendas y cómo puede afectarte la nueva Ley. Si quieres seguir informándote acerca de este tema o necesitas ayuda para gestionar tus bienes raíces, en Inmobiliaria Properfy podemos ayudarte a resolver todas tus dudas y sacar el mayor rendimiento de tus propiedades. ¡Echa un vistazo a nuestra página web!