Gastos e impuestos al comprar una casa heredada a hermanos

Quiero comprar la casa a mis hermanos, ¿qué tengo que pagar? Nosotros te lo explicamos detalladamente.

Cuando se hereda una vivienda entre varios hermanos, surgen muchas dudas sobre cómo es el proceso de compra de la parte correspondiente a los demás herederos. Es una situación muy común en España, ya que muchas familias reciben propiedades como herencia y deben decidir si vender, mantener o que uno de los hermanos adquiera la totalidad del inmueble.

Si estás en esta situación y quieres comprar la casa a tus hermanos, es muy importante que conozcas los trámites e impuestos que conlleva la operación. En este artículo de Inmobiliaria Properfy te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la compra de una casa heredada por varios hermanos.

Alternativas para comprar una casa heredada a mis hermanos

Cuando una propiedad se hereda entre varios hermanos, se genera un proindiviso, es decir, una copropiedad donde cada heredero tiene un porcentaje de titularidad. Para comprar el piso de herencia a tus hermanos, existen distintas opciones legales.

1. Acuerdo antes de aceptar la herencia

Si hay un acuerdo previo entre los herederos, se puede asignar la propiedad a uno solo de los hermanos antes de formalizar la herencia. Este método es el más sencillo, ya que evita todas las complicaciones legales.

Ventajas de esta opción:

• Se evita la generación del proindiviso.
• Solo se paga la plusvalía municipal, sin impuestos extra.
• Es un procedimiento más rápido y económico.

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2. Acuerdo después de aceptar la herencia

Si la herencia ya ha sido aceptada y la propiedad está dividida entre los herederos, la compra venta del piso entre hermanos puede hacerse mediante dos métodos.

Extinción de condominio

Se trata de la mejor opción si uno de los herederos quiere quedarse con el inmueble. A través de la escritura de extinción de condominio, los demás herederos ceden su parte a cambio de una compensación económica.

• Solo se paga un 1,5% de impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en algunas comunidades autónomas, así que es la alternativa más barata.

Compraventa del proindiviso

Si la propiedad está dividida entre varios herederos y decides comprar la parte de tus hermanos como si fuera una compraventa tradicional, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma.

• Importante: Si quieres comprar parte de una casa a un hermano a través de una compraventa, los impuestos serán mucho más altos que si realizas una extinción de condominio.

Impuestos a pagar al comprar la casa heredada a mis hermanos

Cuando compras una vivienda heredada, hay varios impuestos de los que deberás hacerte cargo. Algunos se pagan en el momento de aceptar la herencia y otros al comprar la parte de los hermanos.

1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)

Este impuesto se paga cuando se recibe la herencia y su porcentaje depende de la comunidad autónoma. Puede oscilar entre el 7,65% y el 34% del valor de los bienes heredados.

En algunas comunidades autónomas como Madrid, Galicia o Andalucía, hay bonificaciones de hasta el 99% que reducen mucho la carga fiscal.

2. Plusvalía municipal

Este es el impuesto que cobra el ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo desde que el fallecido adquirió la vivienda hasta el momento de la herencia. Este impuesto debe pagarse en un plazo de seis meses tras la aceptación de la herencia.

3. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Si vas a comprar la mitad de una casa heredada a tus hermanos a través de una compraventa, deberás pagar el ITP. Su porcentaje varía según la comunidad autónoma, pero puede oscilar entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad.

4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Si finalmente te decantas por la extinción de condominio, en lugar de pagar el ITP, se paga el AJD, que es un 1,5% del valor total del inmueble (dependiendo de la comunidad autónoma).

Recomendaciones al comprar una casa heredada a mis hermanos

Para asegurarte de que la transacción de comprar la mitad de la vivienda a tu hermano se haga de manera legal, es importante seguir estas recomendaciones.

1. Negociar un acuerdo entre los hermanos

Antes de iniciar el proceso legal, intenta llegar a un acuerdo con tus hermanos sobre el precio de compra. Se recomienda realizar una tasación oficial para evitar conflictos.

2. Optar por la extinción de condominio

Siempre que sea posible, es preferible hacer una extinción de condominio en lugar de una compraventa tradicional, ya que supone un menor pago de impuestos.

3. Contar con asesoramiento legal

Es muy importante contar con la ayuda de un abogado especializado en herencias o una agencia inmobiliaria que te guíe en el proceso.

4. Revisar los gastos extra

Además de los impuestos, deberás tener en cuenta los gastos de notaría, gestoría y Registro de la Propiedad, que pueden suponer entre 1.000€ y 3.000€, dependiendo del valor de la vivienda.

¿Qué pasa si un hermano no quiere vender su parte?

Uno de los problemas más comunes en la compraventa de casas heredadas es que no todos los hermanos quieren vender. En este caso, existen varias soluciones.

1. Negociación privada: Intentad llegar a un acuerdo para que el hermano que no desea vender acepte una compensación económica o alguna otra solución que os beneficie a todos.
2. Venta a un tercero: Si el hermano que no quiere vender no usa la vivienda, puedes vender tu parte a un tercero. Los demás hermanos tendrán derecho preferente para comprar tu parte antes que un extraño.
3. División judicial de la herencia: Si no hay acuerdo, puedes abrir un procedimiento judicial de división de la herencia, donde un juez decidirá sobre la venta de la casa. En muchos casos, se ordena la subasta pública del inmueble con un precio inferior al valor de mercado.
4. Desahucio por precario: Si un hermano vive en la casa sin pagar, los copropietarios pueden iniciar un desahucio por precario, alegando que está usando la vivienda sin el consentimiento de todos.

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Si tienes dudas sobre el proceso, en Inmobiliaria Properfy podemos asesorarte en cada paso, desde la negociación hasta la firma ante notario.

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