Disolución de condominios: Qué significa, ejemplos y requisitos

¿Sabes qué significa la disolución de condominios y cuáles son sus requisitos? ¡Nosotros te damos toda la información!

En Inmobiliaria Properfy, sabemos que compartir la propiedad de una vivienda puede generar ciertos malentendidos, sobre todo cuando la relación entre los copropietarios cambia: por un divorcio, una herencia o cualquier otro motivo. En este caso, la disolución de condominios es una herramienta legal que puede ayudarte a resolver estas situaciones.

A continuación, te explicamos de forma clara y sencilla qué es la disolución de condominios, cuando se utiliza, los pasos que tienes que seguir y qué gastos deberás tener en cuenta. Además, también veremos algunos ejemplos para que te quede todo mucho más claro.

¿Qué es una disolución de condominios?

Antes de presentarte los requisitos, vamos a explicarte qué significa la extinción de condominio. La disolución de condominios, o extinción de condominio, es un proceso que permite acabar con la copropiedad de un bien, normalmente un inmueble, y convertirlo en propiedad de una sola persona. Básicamente, es la forma de “separar caminos” cuando dos o más personas son dueñas de un piso, pero ya no quieren seguir compartiéndolo.

Pero entonces, ¿qué es la extinción de condominio? Un ejemplo es cuando una pareja compra una casa y, después de un tiempo, decide separarse. Si uno de ellos quiere quedarse con la casa, la solución más sencilla y económica suele ser la disolución del condominio.

¿En qué se diferencia de una compraventa?

Aunque pueda parecer similar, no es lo mismo. En una compraventa, una persona compra la parte del inmueble de otra, pero para ello deberá pagar más impuestos, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En cambio, la disolución de condominio tiene ventajas fiscales porque se considera una operación de reparto, no una compraventa.

Cuándo es habitual hacer una disolución de condominio

Hay varias situaciones donde la disolución de condominio es bastante común:

1. Divorcios o separaciones: Es el caso más frecuente. Si una pareja se separa, puede decidir que uno de ellos se quede con la vivienda y compense al otro económicamente.
2. Herencias: Cuando varios hermanos heredan una propiedad, pueden optar por que uno de ellos se quede con la vivienda y pague la parte de los demás.
3. Conflictos entre copropietarios: Si los dueños de una casa no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con él, la disolución de condominio puede resolver el problema.

Extinción de condominio: requisitos

Para hacer una disolución de condominio deben cumplirse dos cosas:

• Debe haber copropiedad: Es decir, el inmueble tiene que pertenecer a dos o más personas.
• El bien debe ser indivisible: La propiedad no puede dividirse físicamente. Por ejemplo, una casa o un piso no se puede partir por la mitad.

El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, por lo que cualquiera puede solicitar la extinción del condominio en cualquier momento.

Cómo se hace una disolución de condominio

El proceso depende de si los copropietarios están de acuerdo o no.

Si hay acuerdo

Si hay acuerdo para la sesión de condominio se deberá:

1. Llegar a un pacto: Las partes acuerdan quién se queda con la propiedad y cuánto dinero recibirá la otra persona como compensación.
2. Ir al notario: Se firma una escritura pública para formalizar la operación.
3. Registrar la operación: Se inscribe la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.

Si no hay acuerdo

Si no se llega a un consenso a la hora de disolver el condominio, cualquier copropietario puede presentar una demanda de división de la casa en común:

• Un juez ordenará la venta del inmueble, normalmente en subasta pública.
• El dinero obtenido se repartirá entre los copropietarios según sus porcentajes de propiedad.

Esta opción es más cara y menos beneficiosa para todos, ya que las subastas suelen vender los inmuebles por debajo del precio de mercado.

Extinción de condominio: ejemplos

A continuación, vamos a ponerte algunos ejemplos de fin de condominio para que veas cómo se pone en práctica este concepto legal:

1. Divorcio de una pareja: Laura y Carlos tienen una casa al 50%. Deciden separarse y Laura quiere quedarse con la vivienda. A través de la disolución del condominio, Laura compensa a Carlos con 100.000 euros por su parte, y la casa pasa a ser solo de ella.
2. Herencia entre hermanos: Tres hermanos heredan una casa. Uno de ellos quiere quedarse con la vivienda y compra las partes de los otros dos, quienes reciben su compensación económica. Así, la propiedad queda en manos de un único titular.
3. Amigos que compraron juntos: Juan y Pedro compraron un piso a medias. Con el tiempo, Juan decide que ya no quiere seguir siendo copropietario. Pedro paga a Juan su parte a través de la liquidación de condominio y se convierte en el único dueño.

Gastos e impuestos asociados al cese de condominio

Aunque el procedimiento de extinción de condominio es más barato que una compraventa, también conlleva ciertos gastos:

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor del inmueble, dependiendo de la comunidad autónoma.
• Gastos notariales: Entre el 0,2% y el 0,5% del valor del bien.
• Gastos registrales: Aproximadamente el 0,1% del valor.

Ventajas fiscales

El ahorro fiscal es una de las principales razones por las que muchas personas deciden extinguir el condominio:

• No se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
• No hay plusvalía municipal, ya que no se considera una venta.

Disolución de condominio con hipoteca

¿Qué pasa si la vivienda tiene una hipoteca? En este caso, el copropietario que se queda con la propiedad debe asumir la totalidad de la deuda. Por eso deberá hacer:

1. Novación de la hipoteca: Se modifica el contrato para eliminar al otro copropietario como titular.
2. Negociación con el banco: La entidad financiera debe aprobar el cambio. Si considera que el nuevo titular no tiene solvencia suficiente, puede exigir otras garantías, como un aval.

En Inmobiliaria Properfy, entendemos que la disolución de condominios puede parecer complicada, pero también es una gran oportunidad para resolver los problemas de copropiedad de una forma sencilla y económica. Ya sea que necesites ayuda para gestionar el proceso o asesoramiento personalizado, nuestro equipo está aquí para guiarte en cada paso. Con Properfy, no solo encuentras soluciones, sino también tranquilidad, así que contáctanos y déjanos ayudarte.