Diferencias entre superficie útil y construida

¿Sabes cuál es la diferencia entre superficie útil y superficie construida? En ocasiones estos dos términos pueden resultar confusos, pero ¡nosotros te ayudamos!

En el sector de la construcción existen 2 tipos de superficie clave: “superficie útil” y “superficie construida”. Sin embargo, en muchas ocasiones, estos dos términos aparecen en las conversaciones, generando confusión y malentendidos. Por eso es muy importante comprender las diferencias fundamentales entre estos dos conceptos, para cualquier persona involucrada en la compra, venta o diseño de bienes inmuebles. 

En la Inmobiliaria Properfy, sabemos que hay conceptos que pueden resultar bastante complejos y, por eso, queremos ofrecerte nuestra ayuda personalizada en el mundo de la compraventa. A continuación, te explicamos detalladamente la diferencia entre superficie útil y construida.

¿Qué se considera superficie útil?

Te explicamos qué es la superficie útil de una vivienda.

Para comprender con claridad el término “superficie útil”, es esencial desglosar su significado. La superficie útil habitable se refiere a la medida de una vivienda sin tener en cuenta elementos como muros, pilares, tabiques o tuberías. 

En otras palabras, es la parte interior de una casa, definida por la cara interior de sus muros perimetrales, y representa el espacio que puede ser físicamente ocupado. La superficie útil también incluye armarios empotrados.

Asimismo, al calcular la superficie útil de una vivienda, se considera el 50% de la superficie de balcones, terrazas, patios o tendederos si estos espacios están techados. Sin embargo, si estos elementos están al aire libre, no se suman a la superficie útil.

Si te interesa cómo saber los metros útiles de una vivienda, debes tener en cuenta que la superficie útil abarca todo el espacio utilizable dentro de la superficie de una casa, excluyendo elementos no funcionales, como estructuras de soporte. Esta distinción es esencial, ya que proporciona una idea aproximada del espacio disponible para la vida cotidiana. 

¿Cómo se calcula la superficie construida a partir de la superficie útil?

Primero te explicamos qué es la superficie construida. La superficie construida es la medida total de una estructura, incluyendo paredes, pisos, techos y otras áreas interiores que pueden ser utilizadas. Es un indicador clave en arquitectura y bienes raíces para determinar la cantidad de espacio disponible en una propiedad y su valor.

El cálculo del área construida a partir de la superficie útil es una operación común en arquitectura y construcción, y generalmente se realiza mediante varios elementos que componen la estructura y los acabados de una edificación. Para realizar este cálculo, se suman las siguientes áreas:

• Superficie de las paredes y muros interiores: Se suma la superficie de todas las paredes y muros interiores de la vivienda. Esto incluye tabiques, muros divisorios, y cualquier elemento vertical que forme parte de la estructura interna de la edificación.
• Superficie de los suelos: La superficie de los suelos se calcula sumando el área de todos los pisos y suelos de la vivienda, excepto en las áreas donde la altura de la habitación sea inferior a 1.5 metros.
• Superficie de los techos: La superficie de los techos se suma tomando en cuenta la parte inferior de los techos de las distintas estancias. Esta área incluye la superficie de los falsos techos si los hubiera.
• Superficie de los balcones, terrazas, patios y tendederos techados: Si estos elementos están techados y se han incluido en la superficie útil, también se suman a la superficie construida.
• Superficie de los armarios empotrados: La superficie de los armarios empotrados, que a menudo se encuentran dentro de las habitaciones, también se suma a la superficie construida.
• Superficie de las zonas comunes o de uso exclusivo: En el caso de edificios de apartamentos o condominios, si hay áreas comunes de uso exclusivo (como un vestíbulo privado), estas superficies también se suman a la superficie construida.

¿Cuántos metros útiles son construidos?

La superficie construida incluye los elementos periféricos en la definición, lo que significa que la superficie construida engloba tanto el espacio interno de la vivienda como el espacio ocupado por paredes, columnas y sistemas de canalización. En consecuencia, la relación entre superficie útil y construida suele ser de un 15-25%, siendo más grande la segunda que la primera. Pero hay más factores que debemos tener en cuenta.

En el caso de edificios con múltiples unidades de vivienda, es igualmente esencial considerar la superficie total construida, que incluye elementos comunes, como los metros cuadrados construidos destinados a escaleras, cuartos de medidores y pasillos. Nuevamente, esta cifra difiere de la superficie construida en general, siendo aproximadamente un 10-14% mayor en comparación con esta última.

¿Qué quiere decir metros construidos y metros útiles?

Una vez que hemos aclarado los conceptos relacionados con las superficies, es importante entender sus aplicaciones prácticas. En primer lugar, medir la superficie útil nos proporciona información sobre el espacio habitable en una vivienda, es decir, los metros cuadrados utilizables. Por otro lado, la superficie construida se registra en el Catastro y se emplea para la valoración de la propiedad. 

Si te interesa saber cómo calcular valor metro cuadrado, debes saber que los tasadores evalúan las viviendas en función del precio por metro cuadrado construido, incluyendo las áreas comunes.

El Catastro ofrece dos datos clave: la superficie construida y la superficie construida con elementos comunes. Estos datos son fundamentales para calcular el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y el coeficiente de participación en la comunidad de propietarios, que a su vez determina la cuota de la comunidad.

La superficie construida es la que se utiliza en las escrituras notariales (aunque en algunos casos también se menciona la superficie útil) y por los ayuntamientos para trámites administrativos, como licencias.

En cuanto al Registro de la Propiedad, no existe una regla fija sobre si se debe registrar la superficie útil o construida, lo que puede dar lugar a discrepancias entre los datos del Catastro y el Registro. En este caso, se da prioridad a la información del Registro.

Tener estos datos es esencial al comprar o vender una casa, ya que proporciona claridad sobre la superficie empleada.

Ahora ya conoces la diferencia entre la superficie útil y construida, lo que te ayudará mucho a la hora de comprar o vender un piso. En la Inmobiliaria Properfy no solamente tratamos con domicilios, sino que podemos ayudarte a resolver todas tus dudas, por ejemplo: ¿cómo se calcula el metro cuadrado de un terreno?. Contacta con nosotros sin compromiso y estaremos encantados de echarte una mano en este momento tan importante de tu vida.