Derecho de tanteo y retracto: Qué es, cuándo se usa y más
El derecho de tanteo y retracto es una Ley que defiende a los inquilinos de las casas alquiladas. Gracias a esta norma, las personas que viven en un inmueble que se pone a la venta, tienen prioridad de compra frente a otros posibles compradores. Estos derechos reales de adquisición preferente, están recogidos en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En Inmobiliaria Properfy, vamos a explicarte que es el derecho de tanteo y retracto de un modo mucho más específico y cuándo debes usarlo.
Qué es el derecho de tanteo y retracto
El derecho de tanteo y retracto es una herramienta legal que beneficia al inquilino, permitiéndole comprar preferentemente la vivienda que está alquilando si el propietario decide venderla.
Estos derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda también le dan la posibilidad de reclamar la propiedad del inmueble (pagando el precio acordado) si se vende a un tercero sin haber respetado su derecho preferente de compra.
Es importante entender que el derecho de tanteo y el de retracto son dos derechos diferentes, aunque se complementan entre sí para proteger al inquilino.
¿Qué es el derecho del tanteo?
El derecho de tanteo es una medida legal diseñada para proteger a los inquilinos, permitiéndoles la oportunidad de comprar la vivienda en la que viven si el dueño decide ponerla en venta.
Esto significa que el inquilino tiene la posibilidad de adquirir la propiedad bajo las mismas condiciones y por el mismo precio que cualquier otro comprador interesado. Para hacerlo, debe igualar la oferta económica que se haya presentado.
El propietario debe informar al inquilino con anticipación sobre su intención de vender el inmueble. De esta manera, el inquilino tendrá la prioridad para comprar la casa en condiciones de igualdad respecto a otros potenciales compradores.
Una vez que el propietario notifica su intención de vender, el inquilino dispone de un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho de compra. Este período comienza a contar desde el momento en que se recibe la notificación.
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¿Qué es el derecho del retracto?
El derecho de retracto es un mecanismo legal que permite a los inquilinos comprar la vivienda en la que viven incluso después de que esta haya sido vendida a otra persona. Este derecho les permite adquirir la propiedad bajo las mismas condiciones y por el mismo precio que el comprador inicial. Este proceso está regulado por el artículo 1521 del Código Civil, que define el retracto legal como “el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.
Para que el inquilino pueda ejercer el derecho de retracto, deben cumplirse las siguientes condiciones:
- Que el propietario no le haya informado al inquilino sobre la venta de la vivienda o haya omitido alguna de las condiciones de la venta.
- Que el precio al cual se ha vendido la vivienda a un tercero sea menor que el precio que se le había ofrecido al inquilino para ejercer su derecho de adquisición preferente.
El derecho de retracto tiene un plazo de 30 días, que comienza a contar desde que el inquilino es informado, a través de las escrituras de compra, de las condiciones y el precio de la venta de la vivienda. Si el inquilino decide ejercer su derecho de retracto, se coloca en la posición del comprador original, manteniéndose la compraventa de la vivienda.
En qué situaciones no puede ejercerse la ley del tanteo y retracto en un alquiler
Ahora que ya sabes qué es el tanteo y retracto, es importante que sepas que existen ciertas situaciones en las que el inquilino no puede ejercer los derechos de tanteo y retracto:
- Cuando la vivienda alquilada se vende junto con otras propiedades que forman parte del mismo edificio.
- Si todos los pisos y locales de un edificio se venden de manera conjunta a un solo comprador, incluso si pertenecen a distintos dueños.
Además, el inquilino tiene la opción de renunciar al derecho de tanteo si no está interesado en comprar la vivienda. Para ello, se debe incluir una cláusula de renuncia en el contrato de arrendamiento. Así, el propietario puede vender la vivienda a otra persona, y el inquilino puede seguir viviendo en la casa hasta que termine su contrato de alquiler.
Ejemplo de la ley de tanteo y retracto
Para entender mejor el derecho de tanteo y retracto que aparece en el código civil, vamos a ponerte un ejemplo. Imagina que un inquilino vive en una vivienda con derecho de tanteo. Un día, se entera de que el propietario ha decidido poner el inmueble en venta. En esta situación, el inquilino puede optar por ejercer su derecho de tanteo y comprar la vivienda antes que cualquier otro interesado.
El propietario tiene ciertas obligaciones para que el inquilino pueda usar estos derechos. Primero, debe notificar al inquilino de su intención de vender la vivienda. A partir de esa notificación, el inquilino tiene un plazo de al menos 30 días naturales para decidir si quiere ejercer su derecho de tanteo y comprar la vivienda.
Si el propietario no avisa al inquilino sobre la venta y sigue con la transacción con un tercero, el inquilino puede entonces ejercer su derecho de retracto. Esto le permite intervenir en la operación de compra y reclamar la vivienda bajo las mismas condiciones y precio acordados con el comprador original. El inquilino también tiene un plazo mínimo de 30 días naturales desde que se entera de la venta para ejercer este derecho, anulando así la venta inicial y tomando la preferencia para adquirir la propiedad.
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